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“之前作念代理，每天王人需要开释些好音讯来刺激客户天元证券，然则当今无须了，客户变多，反而盘源比较弥留。”李巍现任香港华夏地产首席营业董事，在香港从事房地产处事已有近30年时辰。
在历经了昔时4年的退换后，香港楼市如今又重现吵杂征象——开阔新盘销售火爆，客户大手笔横扫整层房源，房钱申报率达到4厘，番邦客户重回阛阓……
成交数据推崇亦十分亮眼。据华夏地产数据，10月份一手成交突破1700宗，已邻接第九个月企稳千宗以上，追平2019年3月至11月的最长记载；同期，全月录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交游，创一年新高，触及总金额逾68亿元。
买家重返香港楼市的背后，一方面是“撤辣”及一系列策略组合拳使得香港购房税负松开，刺激需求开释，另一方面是好意思联储降息周期下，带动香港房贷利率奴婢下行，住户购房包袱亦握续镌汰，同期房钱收益率的正经回升也使得资产建树场地再发生变化。
业内合计，历经多轮周期的香港楼市，刻下也曾出现止跌回稳势头。摩根士丹利、花旗等海外大行均合计，香港地产阛阓在2025年走出低谷后，将进一步复苏，干预上升周期。
阛阓火热，刚需客户买不到房
近来，香港各大楼盘喜讯频传。在好意思联储年内第二次降息后的首个周末，11月初，会德丰地产旗下湾仔春园街SPRING GARDEN技俩首轮发售60伙，不及两小时便售罄，一举套现超5.6亿港元。
会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀对外在示，购房客户中有10组大手客，胜仗抢购全层4个单元。客户中有不少为专科东说念主士，包括银群众、工程师及建筑师。
李巍向记者回忆，除了前述40套，还有客户胜仗要买2套，而这么的客户就有31组，“思买一套的刚性客户根蒂买不到。”
恰是由于房源在大手客时段已全数售罄，原来安排的散客时段，王人未能干预买房的才略。业内称，这一征象连年已较为罕有。
稍早些时日，恒基地产旗下的湾仔技俩WOODIS，也一样火爆。技俩首轮共推出75套房源，包括61个两房单元和14个三房单元，统共售出，共套现约7.58亿元。其中，有19组大手买家一举买下2-4伙，而华夏地产也录得两组客户买入4伙，最大手笔的买家斥资超5000万港元买下了两间三房房源和两间两房房源。
记者再行全国发展方面获悉，该公司旗下多个新盘取得了可以的获利，以“滶晨”为例，首轮开售138伙即日沽清，属近4年港岛南岸首轮以价单发售并沽清的新盘；另外九龙城“瑧博”也在开售今日即日沽清全数115伙。
本年罢休10月31日，新全国发展旗下物业连同互助发展已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现款额近五年新高，其中“滶晨”系列套现逾115亿港元，也成为本年度首个百亿红盘。
华夏地产数据娇傲，香港新址阛阓本年以来已邻接八个月录得单月逾千宗成交；罢休10月27日，累计成交量达15900宗，已杰出昨年全年15839宗的水平。其中，来自内地的购房者占比握续攀升。本年前三季度，普通话拼音买家入市宗数已达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗，遏制昨年1.16万宗记载，创下历史新高。
新全国发展方面也娇傲，近日的成交中有不少为内地专才家庭，他们无数是但愿在香港糊口，购入单元作自住，并尤其中意铁路沿线的物业，便捷泛泛来回香港与内地。
记者从华夏地产处获悉，广州组建了专科团队联动香港华夏地产，带客户赴港买房，每个月可促成10余套成交；深圳华夏也组织看房团等，向香港转介客户，前10个月促成了43宗。
火热的阛阓成交，和好意思联储降息预期，不断提振着买家入市的信心，房价也因此出现上升的迹象。
新鸿基地产旗下启德天玺·天近来也以招标的容颜出售三房以上房源。李巍说起，该技俩秉承的招标容颜，买家价高者得，“近期成交的房源价钱，比昨年9月份的成交价最少高了30%。”
香港楼价合座已呈现上升的态势。香港特区政府差饷物业估价署最新公布的数据娇傲，9月私东说念主住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月。有业内东说念主士合计，咫尺已可阐明住宅阛阓楼价告捷寻底并转势回升。
多措并举，有客户胜仗“租转买”
此番止跌企稳的势头，肇端点是2024年2月底的“撤辣”。彼时，港府通告撤消通盘住宅物业需求处分形状，通盘住宅物业交游无须再缴付畸形印花税、买家印花税和新住宅印花税。当地东说念主买房的印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地东说念主在港买房的印花税税率亦昭着下降，与“撤辣”前比较，相当于打了九折。
这一记大招立竿见影。昨年3月份，香港一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月加多近11倍。“这个成交推崇很利弊，因为过往平均一年景交量也才15000宗。”李巍告诉记者，那时许多新址王人是要抢的，此前积蓄的购买力得到了开释。
不外，由于降息不达预期，影响了买家入市，阛阓很快就由繁荣期转入了耐心期。同期，在高息环境之下，资金老本比较高，银行还会遴荐擢升条目、收紧按揭，也就导致许多思买的客户王人不敢脱手。
不仅仅购房者，开拓商也濒临着高资金老本带来的压力。李巍默示，那时开拓商的资金老本可能高至8%、9%，而为了应答这一景色，许多开拓商遴荐砍价卖房；而二手房业主也通过砍价抢客户，两边竞争使允洽时的楼价竞相走低。
这个景色握续到2024年10月份。港府在2024年10月的《施政陈诉》中祭出一系列“组合拳”，包括将住宅物业的按揭成数上限一律退换至七成、优化投资外侨策略等，激励自住和投资需求，进一步鼓励楼市复苏。当月，香港一手新址的成交量就靠拢3000宗，成为全面“撤辣”后成交第二多的月份。
这之后，阛阓运转上扬。“2025年之后就一直有许多好音讯了。”李巍说。
2025年2月，港府发布的财政预算案再给楼市注入一针强心剂，通告将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元擢升至400万港元。这也意味着，一处总价400万港元的物业，按以往1.5%的印花税诡计，税费约6万港元，如今仅需交纳100港元，大幅下降99%。
这一新政促使许多刚性需求客户入市。利嘉阁地产统计，上半年，一手阛阓400万港元或以下物业生意登记录得1562宗，同比增长超7成；401万至600万元组别录3796宗，同比大涨90%，两者合占一手阛阓逾六成。“一房换两房、两房换三房”，换楼链也随之启动。
更迫切的刺激成分在5月份出现，房贷利率骤降。据华创证券研报，由于好意思国降息预期、重复港资IPO阛阓复苏，香港金管局向阛阓注入了约1294亿港元的流动性，导致2025年5-7月间，1个月的HIBOR（香港银行同行拆息）骤降至0.7%傍边，对应香港房贷利率降至2%傍边（HIBOR+1.3厘）。
“5-7月份，有许多租客胜仗转为买家。”李巍回忆说念，有一位在投资银行处事的客户，原来租了一套月房钱4万港元的屋子，在这一时代住了三个多月后，看到港岛南岸有个新楼盘在卖，又恰逢供楼老本大幅下降，就坐窝买入了一套1600多万港元的新址。“香港租房王人是预支一年的房钱，这个决定也相当于是将来8个月的房钱胜仗白付了。”
房钱申报率握续向好
房贷利率的变化正在影响着住户的资产建树偏好。
李巍告诉记者，之前香港依期入款利率走高，群众不买屋子，也不买股票了，许多东说念主遴荐把钱存在银行里作念依期入款，能拿到5%多的利息，香港银行的入款总和超17万亿港元。“但5月买房的利息镌汰了，靠入款吃利息的客户又转去买楼”。
有位在港处事的深圳东说念主也感受到了香港东说念主买房的暖热，他身边有三位香港腹地共事近期已接连置业。
而促成这一有策画转向的另一要津成分是握续上升的房钱。据香港差饷物业估价署最新数据，至本年9月份，香港私东说念主住宅房钱指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年的新高，创历史次高水平。
这背后是不断增长的租房需求。连年来，香港高校握续扩招非腹地学生，2025年9月的《施政陈诉》又说起从2026/27学年起，非腹地生名额由40%擢升到50%。“学生就把房钱一万元傍边的刚需房源消化收场。”李巍告诉记者，再加上专才群体，就也曾令到承租客户昭着增多，推高房钱。
许多赴港念书的学生抢先租楼。华夏地产斥资2亿港元在尖沙咀购入一处旅社物业改变为学生公寓，共提供121个宿位，建筑面积223至302平素呎（每平素呎≈0.929平素米）。其中，三东说念主房床位每月房钱由6355港元起，二东说念主房床位每月房钱由9135港元起，一东说念主房床位每月房钱由18270港元起。推出仅2个月，技俩出租率就达到了98%。抢手进度可见一斑。
房贷压力减小，房钱又握续上升，“供平过租”的征象出当今越来越多的楼盘。以最新按息3.25厘诡计，华夏地产统计娇傲，143个房钱指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的房钱申报率高于按息，即近8成屋苑“供平过租”，且申报率达4厘或以上的屋苑有34个，较昨年同期18个大幅上升近九成。
其中，尤以小户型的申报推崇最好。“1500万港元以下、小面积房源的申报率在4%傍边。再加上房钱大多是年付，正经性也高。”李巍告诉记者，上述会德丰旗下的SPRING GARDEN技俩主打一房、面积在300平素呎傍边的小户型，拿下整层4个单元的客户中约7成是香港东说念主，“主若是为了出租，预期房钱申报在4厘”。
如斯高的房钱申报率也握续诱导着投资者入市。有近期到港置业的内地购房者就默示，他咫尺购入的香港物业年房钱申报率接近4%，远超深圳同价位的屋子，“深圳屋子的房钱申报率就只消1.5%。”
李巍还发现，近来有来自韩国、新加坡等地客户也运转入场，有在投资银行处事的，也有在亚洲企业处事的。SPRING GARDEN技俩标投资客户中也包含有不少外籍客户。“番邦东说念主也曾很永劫辰莫得在香港买过屋子了。”
不外，这一波涨势到底是筑底后的“回暖”，照旧片时的“反弹”？对这一问题，各方王人抒发了颇为乐不雅的气派，多合计阛阓退换已近尾声。
在本年6月份时，摩根士丹利就曾默示，香港住房价钱从岑岭下落30%后，可能正迎来一个或将握续四到五年的上升周期。
摩根大通近日发布的陈诉也称，自2025年3月以来，香港住宅价钱已反弹跳动4%，瞻望到2026年底楼价将再反弹约5%。其中，股市推崇韧性产生的钞票效应、被压抑的需求开释、按息瞻望下降、房钱上升、内地买家兴致正经以及金融产业复苏等多重成分正在营救着香港住宅阛阓的握续复苏。
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郑娜
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